南安市加强农村宅基地管理工作的意见

　　为统筹城乡发展，加强农村宅基地管理，改善农村人居环境，保障农村村民的合法权益，合理、节约、集约使用土地。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》等法律、法规及有关文件规定和市委、市政府关于创建《南安市建设“美丽乡村”五年行动计划(2012-2016年)》的要求，结合我市实际，现就加强农村宅基地管理工作提出如下意见：

　　一、 本市行政区域内乡镇(街道)、村庄(不含城市、城镇规划区和开发区的建设用地范围内的乡镇(街道)、村庄)规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅及其管理，适用本意见。

　　城市、城镇规划区和开发区规划建设用地范围内的乡镇(街道)、村庄村民建房按照城市、城镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。

　　二、 农村村民申请宅基地必须符合乡镇(街道)、村庄规划和乡镇(街道)土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，符合土地利用年度计划，坚持节约和集约用地的原则，严格遵循“先规划、后建设”原则。

　　先办理规划许可手续后，各乡镇(街道)方可上报宅基地审批，不符合规划或者未编制上述规划的，不予审批。

　　三、 严格执行“一户一宅”制度，农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

　　对集中连片的空闲宅基地或实施整体搬迁的村庄，有条件的鼓励通过开展农村土地整治，实施城乡建设用地增减挂钩工作。

　　四、 宅基地报批应当充分利用原有旧的宅基地、村内空闲土地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。

　　禁止村民在地质灾害危险区内和基本农田保护区内建设住宅。

　　五、鼓励农村村民在村庄统一规划内拆旧翻新建房，有条件的村鼓励进行新村建设，采用“以点带面、先行先试”，引导农村村民集中建房，节约、集约用地。

　　六、严格控制用地和建设规模。

　　人均建设用地指标应当符合规定的人均面积控制标准，属计生二女户的可增加一人份额宅基地面积。

　　村民建房每户宅基地面积原则上不超过120平方米。

　　利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

　　农村独栋式、并联式或联排式自建住宅原则上不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。

　　建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方左右。

　　宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

　　七、为推进城镇化建设步伐，引导农村科学建房，防止在城镇化建设中形成新的“城中村”，防止“二次拆迁”以及主要公路、重点工业区及项目区规划建设需要，下列区域范围内原则上不予审批。

　　(一)市区规划区范围内(包含市区建成区和市区规划建设控制区);

　　(二)水头、仑苍、罗东、官桥、石井、霞美、丰州、梅山、洪濑、英都等10个重点控制镇镇区规划控制区及近期建设规划严格控制区范围内;

　　(三)10个重点控制镇以外的其它乡镇镇区规划控制区范围内(包括眉山、向阳乡中心规划控制区及雪峰管委会规划控制区);

　　(四)沿公路两侧范围内(距国道20米、省道15米、县道10米、乡村道路5米内，高速公路、铁路退让距离按相关规定执行，市政府有规定的主干道按市政府的规定执行);

　　(五)各类开发区、项目区规划控制范围内。

　　市区规划区及10个重点控制镇镇区规划区控制范围(包括近期建设规划严格控制区)、各类开发区(项目区)规划控制范围由所属乡镇人民政府(街道办事处)提供控制区域范围界线图(以土地利用总体规划图为底图)，方可上报规划控制区域外农村宅基地审批。

　　市区规划区及各乡镇镇区规划区(眉山、向阳乡中心规划区及雪峰开发区参照执行)区域内的居住危困户(包括危房困难户和住房特困户)申请按照《南安市城镇居住危困户住房建设管理暂行规定》的相关规定执行。

　　八、村民建房申请应当符合下列条件之一：

　　(一)因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于规定标准，需要新建或扩建住宅的;

　　(二)同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的;

　　(三)因国家或者集体建设、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的;

　　(四)因发生或防御自然灾害，需要安置的;

　　(五)原有住宅属d级危房需要拆除重建的;

　　(六)其他符合建房申请条件的情形。

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本意见规定办理。

　　九、村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　(一)现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的;

　　(二)分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的;

　　(三)年龄未满18周岁的;

　　(四)不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的;

　　(五)将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的;

　　(六)土地权属有争议的;

　　(七)不符合“一户一宅”政策规定的;

　　(八)其它有关规定不予批准的。

　　十、宅基地申请及报批程序

　　(一)申请 农村村民申请宅基地，应当持下列材料向村委会提出申请：

　　1.《福建省农村村民住宅用地和建设申请表》一式五份;

　　2.户口簿及家庭成年成员的身份证影印件;

　　3.申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组的承诺书及签订交还旧宅基地的协议书(没有旧住宅的除外);

　　4.属危房改建的，应提供原住宅权属证明及村镇建设管理机构出具的意见;

　　5.拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸(含四至范围)上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。

　　村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见;在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《福建省农村村民住宅用地和建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报乡镇人民政府(街道办事处)。

　　公告期满有异议的，暂缓报批，待调查核实后，符合建房条件的，方可按规定报批。

　　对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

　　采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：

　　(一)《村民住宅建设和用地申请表》一式五份;

　　(二)户口簿及家庭成年成员的身份证影印件;

　　(三)申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组的承诺书及签订交还旧宅基地的协议书(没有旧住宅的除外)。

　　由组织集中建房的乡镇人民政府(街道办事处)或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照新建扩建情形规定程序，统一或分户办理规划许可和用地审批手续。

　　涉及建新退旧宅基地的，村委会应与申请户签订交还旧宅基地的协议书，协议书格式及内容由市国土资源局统一制定。

　　(二)审查 各乡镇人民政府(街道办事处)应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织村镇办、国土所一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合乡镇(街道)、村庄规划和乡镇(街道)土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。

　　经审核符合条件的，村镇办、国土所现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。

　　乡镇政府(街道办事处)、国土所、村镇办等经办人员、负责人签署意见并加盖公章，每月集中报送。

　　对村民宅基地的申请审查不符合规定要求的，应当将材料在10个工作日内退回村委会，并说明理由。

　　(三)审核审批 根据各乡镇(街道)报送的个人用地报批材料，市国土资源局组织相关科室人员分成几个小组对上报的宅基地申请进行核查，并填写《核查意见表》，经办人员签署意见，符合申请条件的，由市国土资源局统一造册报送市政府审批(依法办理农用地转用审批除外，办理农用地转用由市政府审核送泉州市政府审批)。

　　(四)验收 村民住宅建成后，乡镇(街道)国土所会同村镇规划部门到实地对村民住宅是否按规划及放样施工建房，是否按照批准面积和要求使用土地，是否履行交还旧宅基地协议书约定条款进行验收，并出具验收意见书。

　　十一、农村村民在依法取得宅基地范围内申请改建或翻建住宅的，由村委会签署意见后，报乡镇(街道)国土所确认和村镇规划部门审核，符合条件的填写《南安市农村个人住宅翻建申请表》，负责人签署意见并加盖公章送乡镇政府(街道办事处)及市规划部门审批并报市国土资源局备案，不需办理用地批准手续，由乡镇人民政府(街道办事处)根据乡镇(街道)、村庄规划进行审批，办理规划许可手续。

　　住宅建成后，如界址有发生部分变化的，应持原《集体土地使用证》、批准翻建手续及相关资料申请变更登记。

　　未办理集体土地使用证的，应先根据国土资源部《土地登记办法》、《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定和精神办理，对符合登记要求合法用地的先进行登记确权后再办理翻建手续。

　　原宅基地面积超出标准规定的，必须在房屋翻建时将超出部分退出。

　　因继承或赠与的取得旧宅基地改建、翻建的，住宅建成后应持原《集体土地使用证》及批准翻建相关手续申请宗地图变更及权属变更登记。

　　十二、严禁弄虚作假、采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地。

　　一经查实，取消批准文件，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并追究相关责任人责任。

　　十三、各乡镇人民政府(街道办事处)要组织相关部门加强对辖区内土地利用情况的动态巡查，建立巡查台账。

　　对非法占用土地拟建或在建住宅的，要一律依法责令停止建设，退还非法占用的土地，恢复土地原状。

　　对未批先建、超批准面积建设的要及时予以制止。

　　对因违法用地没及时有效制止的，甚至造成土地违占建设严重的，将予以该乡镇(街道)村民所有申请用地进行限批。

　　情况严重的，市政府将对所在乡镇人民政府(街道办事处)主要领导进行约谈直至问责。

　　本意见自下发之日起实施。

　　本意见由南安市国土资源局负责解释。